运营时代，产业园区如何构建新发展优势？
就这一核心话题，中国产业园区新驱动力峰会邀请到6位嘉宾展开了精彩对话，清控科创总裁、双创街控股创始人程方发表精彩观点。
他在发言中提到：
1、运营包括「产业组织」和「企业服务」，角色不同作用不同；
2、园区发展模式转型催生了轻资产大潮，但轻资产有两大局限，「轻重结合」的策略更加理性；
3、公募REITs打通了园区投融管退闭环，东风之下，园区「越聚焦越有价值」，目前清控科创正推动旗下园区冲击基础设施公募REITs山西首单。
他还介绍了清控科创四大业务板块，即园区建设运营、科技成果转移转化、产业发展智库、科创资本与产业园区资本证券化。从早期的「双创」到如今的「创新驱动」，清控科创始终围绕主线布局业务。
以下为程方分享内容，为阅读便利有所精炼。
园区运营的两种角色
问：产业园区下半场是否进入了运营时代？
运营是这几年行业内都比较关注的一个词，但作为一个「轻重资产」并行扩张的公司，我想先表达一个观点：今天大家所说的运营是否内涵一致？
和做科研一样，要先做概念定义再进行讨论。不同形态、业态的园区，所提到的运营根本就不是同一件事。
说下我的个人感受，清控科创以服务政府、服务产业招商为主，运营更强调中观层面的「产业组织」；商办和产业的楼宇运营则更对应微观层面的「企业服务」。所以，虽都谈运营，但内涵不完全一致。
那运营是不是「为王」？也需要从两个层面来说。中观层面的产业组织解决的是入口问题，有可能为王；微观层面的企业服务则必须通过物业增值变现，是很难为王的。从这个角度来说，运营能否为王取决你做的是哪件事。
但是从整体来说，我认为，从载体建设到产业招商、企业招租，到入驻企业服务本来就是一个链条，这个链条从过去到现在到未来，自始至终都是相辅相成、环环相扣的，任何一个单独的环节拿出来「称王」都会有点牵强。
轻资产需警惕“咖啡馆效应”
问：怎样看待当下的轻资产「大潮」？
这种大潮更多不是主动选择，而是被动选择的结果。
这是因为原来的「载体建设+租售去化」的发展模式已经趋于饱和了。随着政策法规越来越规范，以及国资下沉，现在很难获得优惠的土地资源和政策资源来对冲长期经营风险。因此，过去大家赖以生存的或说非常熟悉的「重资产操盘」模式进行不下去了，这其实是市场发展到一定阶段的必然结果。
在这种形势下，轻资产的重要性凸显出来，大家纷纷转型。但我认为，轻资产和重资产完全是两个事情。
实际上，在组织架构上清控科创的重资产团队和轻资产团队是双轨并行的。虽然都是做园区，但是两类团队有完全不同的思维定式。重资产的打法比较犀利，对于资源的获取一定要干脆果断；轻资产则强调细水长流，耐得住寂寞、耐得住性子、接受得了比较小的收益。
所以，虽然大家都跳进了轻资产的大潮，但我预计有一批人会在试水之后上岸，为什么？因为他会发现轻资产没那么好玩儿。
第一，轻资产是什么？打个比方，馒头掉在地上了，脏了，捡起来拍一拍还能咽下去，这就是轻资产。大家有没有做好这个心理准备？
第二，轻资产无法获取丰厚利润。这个终点其实不需要再探究，这是由业务逻辑决定的，轻资产本质是服务业，服务业最大的难点是，在没有技术手段驱动的情况下，单纯加人是规模不经济的。做1个轻资产项目，效果可能很好；做10个项目，你要解决的内耗问题、成本问题，会让你难以支撑，陷入到所谓的「咖啡馆效应」：做1家咖啡店会迅速走红，并且能盈利，但第10家可能把前面所有的盈利都赔进去。
清控科创至今有63个轻资产园区，匹配这个大网络，我们在组织机构、激励机制、管控措施、平台赋能上进行了不断地迭代和探索，如今基本盘稳固，但与重资产业务相比，轻资产盈利仍然是非常有限的。
因此，我想说，所有转型做园区轻资产的机构，一定要对行业特点有清醒的认知。
清控科创在全国有69个园区，其中有6个重资产项目和63个委托运营项目，我们实施的是「轻重结合」的策略，因为单纯依靠运营难以满足企业正常回报要求，必须通过重资产进行变现，因此我更强调轻重结合。
“越聚焦越有价值”
问：清控科创的业务重点是什么，对今年的行业发展有何期待？
清控科创现在在做什么？业界最早知道清控科创，可能是2013年-2015年间的中关村创业大街，我们非常幸运地赶上了「双创」的风口。
作为一个拥有厚重的清华基因且专注于科技园区建设和运营的企业，「双创」实际只是我们发展过程中的一个阶段性主题，20年来我们的主业都非常聚焦，专心干好四件事：科技企业孵化、创业人才培养、科技成果转化、科技投资。今天，我们所有的业务架构都围绕着四件事，以不同的形式进行组合。
从2015年的「双创」到如今的「创新驱动」，科研重心转移、产业转型升级都对我们提出了更高要求，我们也在这个过程中不断提高服务能力，从创业服务、孵化服务，转向到更深度的「技术服务」，清控科创现在的组织结构分为四大业务板块。
一是科技园区建设和运营板块。69座科技园中包括6座自建科技园和63座运营园区，分布在全国37个城市，构成我们的业务底座。
二是科技成果转移转化。清控科创深度聚焦科技成果转移转化工作，依托清华大学丰富的科研资源，在技术和人才源头上我们有先机，目前科技成果转移转化是双向的，一方面通过孵化和投资将高校成果向地方转移转化，一方面将企业需求对接到高校，我们称为「逆向」科技成果转化。经过3年探索，这种以需求为导向的科技成果转化，路径链条更短、效益更直接，市场的适用性和广泛性更强。
第三是产业生态构建。围绕中观层面的产业组织，从最初的产业规划、产业研究、产业定位，到中段的产业招商，到现在为了产业集群升级而做的技术服务，我们称之为产业生态构建，这是我们一直在积累的。
第四是公募REITs业务。自2019年开始，清控科创在业界率先研究探索REITs，到现在为止，清控科创产业园公募REITs研究中心无论是理论研究还是实操层面，都已经非常成熟。一方面，我们正在操盘山西太原的园区项目，力争将其发展为山西省首单公募REITs；同时，我们服务地方政府开展公募REITs辅导，以及开展Pre-REITs工作。这在未来会成为产业园区资产证券化的核心主攻方向。
展望2023年，是经济复苏的一年，也是产业升级的一年，公募REITs使行业具备了投融管退的闭环通路，这个要素的变化是对整个行业的巨大利好。我们唯一要做的就是抓住这波机会，夯实自己的业务底盘，同时聚焦在主业，越聚焦越有价值。
